Información general sobre desalojo para Nueva York

NOTA IMPORTANTE: ESTA INFORMACIÓN ES INFORMACIÓN GENERAL SOBRE DESALOJO Y HA SIDO MODIFICADA POR LOS CAMBIOS RECIENTES DEBIDO A LA PANDEMIA DEL COVID-19.

Si su propietario está tratando de desalojarlo por el alquiler que venció durante la pandemia, pero usted no puede pagar debido a dificultades financieras, esto puede ser una defensa contra el desalojo, incluso si todavía debe el dinero. Si va al tribunal por un desalojo y no puede pagar el alquiler adeudado durante la pandemia, debe informarle al tribunal que está buscando protección contra el desalojo en virtud de la "LEY SAFE HARBOR PARA INQUILINOS (TENANT SAFE HARBOR ACT)". Debe solicitar tiempo para contactar a un abogado.

También puede ser elegible para una estadía hasta el 15 de enero de 2022 si tiene una dificultad y presenta una Declaración de Dificultad. Visite https://nycourts.gov/eefpa/ para obtener más información.

 

¿Qué es un desalojo?

Un desalojo es un proceso judicial que el propietario puede utilizar para desalojar a un inquilino de una habitación, apartamento, casa o casa móvil alquilada.

Un caso de desalojo, que los abogados denominan Procedimiento Sumario, se inicia cuando el propietario hace que otra persona entregue al inquilino un "Aviso de Petición" y una "Petición". El "Aviso de Petición" indica la hora, la fecha y el lugar de la audiencia judicial. La "Petición" describe las razones por las que el propietario quiere desalojar al inquilino. Se le deben entregar ambos documentos al menos 10 días antes de la fecha de la audiencia (que se encuentra en el “Aviso de Petición”). La fecha de audiencia no puede ser más de 17 días después de que se le notifique.

El hecho de que un propietario inicie un caso de desalojo no significa que el propietario ganará. Los inquilinos tienen ciertos derechos y existen varias defensas para un caso de desalojo.

¿Mi propietario puede desalojarme sin comparecer ante un tribunal?

No.

El propietario debe ir al tribunal, debe ganar el caso y luego debe pagar una tarifa para que un oficial de cumplimiento de la ley lo desaloje adecuadamente. Esto es cierto incluso si debe alquiler, si su contrato de arrendamiento ha finalizado, si vive en una pensión o se ha alojado en una habitación de hotel durante al menos 30 días.

Es un delito menor de clase A que cualquier persona lo desaloje ilegalmente de la siguiente manera:

  • Cambiar las cerraduras,

  • Cerrar las puertas con candado,

  • Sacar sus muebles o propiedad,

  • Retirar la puerta del apartamento o casa,

  • Corta la electricidad o el agua,

  • Hacer, o amenazar con hacer, cualquier otra cosa que lo mantenga fuera de su casa o apartamento (Artículo 768 de la Ley de Acciones y Procedimientos de Bienes Raíces [Real Property Actions and Proceedings Law]).

Si su propietario intenta cualquiera de estas cosas, llame a la policía del estado, ciudad o aldea. Consulte nuestro artículo sobre desalojos ilegales para obtener más información.

¿Cuándo puedo ser desalojado?

1.  Contrato de arrendamiento escrito:

Si tiene un contrato de arrendamiento escrito por un determinado período de tiempo, solo puede ser desalojado si:

  • El contrato de arrendamiento ha finalizado. Su propietario debe brindarle aviso si no renovará su contrato de arrendamiento. A continuación, se describen los tipos de avisos que se requieren según la duración del contrato de arrendamiento, incluso períodos de arrendamiento anteriores.  

 

      Período de arrendamiento (incluso los plazos anteriores)

          Tipo de aviso

    Menos de 1 año

    30 días de anticipación

      Al menos 1 año, pero menos de 2 años

    60 días de anticipación

    Dos años o más

    90 días de anticipación

Si alquila en un parque de casas prefabricadas, su propietario no puede desalojarlo sobre la base de este tipo de aviso; necesita una razón legal para rescindir su arrendamiento.

  • Usted debe alquiler y se le entregó una demanda de 14 días por el alquiler (se requiere una demanda de 30 días si está alquilando en un parque de casas prefabricadas), o

  • Ha violado gravemente los términos de su contrato de arrendamiento y un término de su contrato de arrendamiento hace que finalice como resultado de la violación.

Su propietario debe demostrar en el tribunal que ocurrió una de las situaciones anteriores.

2.  Inquilino mensual:

Si no tiene un contrato de arrendamiento escrito y paga el alquiler mensualmente, o si su contrato de arrendamiento escrito es mensual, puede ser desalojado solo si:

  • Usted debe alquiler y se le entregó una demanda de 14 días por el alquiler (se requiere una demanda de 30 días si está alquilando en un parque de casas prefabricadas), o

  • Recibió un aviso con la anticipación que se indica a continuación de que el propietario no renovará su contrato de arrendamiento mensual. 

    Cuánto tiempo ha vivido en la propiedad 

               Requisito de aviso           

    Menos de 1 año

    Aviso de 30 días

    Más de 1 año, pero menos de 2 años

    Aviso de 60 días  

    Más de 2 años

      Aviso de 90 días

Incluso si usted es un inquilino mensual, si alquila en un parque de casas prefabricadas, su propietario no puede desalojarlo sobre la base de este tipo de aviso; necesita una razón legal para rescindir su arrendamiento.

  • Nuevamente, el propietario debe demostrar en el tribunal que usted debe el alquiler y que el propietario brindó una demanda apropiada, o que usted recibió un aviso de rescisión adecuada. También hay normas muy específicas con respecto a cómo se deben entregar los documentos. Si un propietario no sigue las normas, la ley a menudo requiere que el juez desestime el caso. 

Protecciones especiales

Si vive en una vivienda pública o una vivienda subsidiada, también llamada "vivienda de HUD" o "vivienda de la Sección 8", hay normas especiales para los desalojos. Lea atentamente los avisos que reciba. Consulte nuestro folleto sobre estos programas y asegúrese de llamar a un abogado si recibe un aviso de infracción o rescisión, o documentos judiciales.

¿Cómo me defiendo en un desalojo?

Si comparece ante el tribunal y le dice al juez que no está de acuerdo con el propietario, entonces tiene derecho a que se posponga el caso. A esto se le llama aplazamiento. Si solicita un aplazamiento, el tribunal debe posponer el caso durante al menos 14 días.

Es posible que tenga defensas que puedan hacer que el tribunal desestime el caso del propietario en su contra. Estas defensas serán parte de su "respuesta". Si el propietario trata de desalojarlo por “Falta de Pago del Alquiler”, debe informarle al juez si se aplica alguna de las siguientes situaciones:

  • No recibió una carta por correo certificado que le indique que el alquiler no se recibió al menos cinco días después de su vencimiento.

  • No se le entregó una demanda por escrito de 14 días para el alquiler (o una demanda de 30 días si vive en un parque de casas prefabricadas).

  • El propietario está tratando de cobrarle cargos por mora u otros cargos que no forman parte de su alquiler regular.

  • Pagó el alquiler o intentó pagar el alquiler. Lleva prueba (recibo o testigo) al tribunal.

  • Está reteniendo el alquiler porque el propietario no realiza las reparaciones. (Consulte nuestro artículo "Cuando el propietario no realiza las reparaciones" antes de retener el alquiler). Traiga una copia del informe del inspector de vivienda, fotografías y cualquier otra evidencia.

  • El Departamento de Servicios Sociales retiene el alquiler porque el propietario no realiza las reparaciones. Traiga copias de cualquier aviso de su trabajador.

  • Su propietario no le dio recibos de alquiler.

Si el propietario está tratando de desalojarlo como "Inquilino Remanente" (cuando el propietario dice que su contrato de arrendamiento ha terminado o quiere que se vaya sin importar si debe o no alquiler), debe informarle al juez si se aplica alguna de las siguientes situaciones:

  • No recibió un aviso del propietario informándole que no renovaría su contrato de alquiler, dentro de los tiempos establecidos anteriormente.

  • El propietario le proporcionó el aviso adecuado, pero lo hizo porque usted se quejó de malas condiciones o llamó a los inspectores de vivienda (consulte nuestro folleto aquí para más información). Traiga evidencia de que presentó la queja ante el tribunal.

  • Su contrato de arrendamiento no ha vencido.

  • Ha tomado medidas para corregir cualquier violación del contrato de arrendamiento que pudiera haber ocurrido.

 ¿Debo ir al tribunal?

Si le entregan los documentos de desalojo, debe comparecer ante el tribunal.

Si no está de acuerdo con lo que dice el propietario y le pide al juez que posponga el caso, el juez debe posponer el caso durante al menos 14 días.

Si pierde el caso, o si acepta que los reclamos del propietario son correctos, el tribunal elegirá una fecha en la que debe mudarse. Si está en el tribunal, puede solicitarle al juez tiempo adicional para mudarse. Si no se muda antes de la fecha que le indica el juez, el propietario puede pedirle a un oficial de cumplimiento de la ley que le entregue una orden de desalojo. Cuando las fuerzas del orden le otorguen la "Orden Judicial", también le darán al menos 14 días más para mudarse. Si usted es dueño de su propia vivienda en un parque de casas móviles, la "Orden Judicial" será por 30 días o 90 días.

Si no va al tribunal, lo más probable es que el juez le otorgue al propietario una sentencia por todo lo que pidió en sus documentos. A esto se le llama una "sentencia por incomparecencia".

¿Qué sucede en el tribunal?

Llegue en horario, o llegue más temprano. Su caso puede ser el último llamado o puede ser el primero. Si llega incluso unos minutos tarde, es posible que el juez ya haya llamado a su caso y haya tomado una decisión. Hay normas sobre cuánto tiempo debe esperar el juez, pero usted no quiere depender de esas normas por no asistir a su audiencia.

Cuando llamen su caso, responda "Aquí, Su Señoría" en voz alta y clara. Diríjase al frente de la sala del tribunal. Cuando el juez le pregunte por su versión de los hechos, cuéntele brevemente los hechos de su caso y las defensas que desee plantear. Sea amable y mantenga la calma, llame al juez "Su Señoría" y no hable mientras otra persona está hablando. Esto puede ser difícil cuando está nervioso o molesto, pero ayuda en su caso. Muestre al juez cualquier prueba que haya traído al tribunal.

Si solicita un aplazamiento, el juez debe posponer su caso durante al menos 14 días. Si el juez ni siquiera le permite hablar, o no le permite presentar defensas o contrademandas, puede presentar una queja ante la Comisión de Conducta Judicial del Estado de Nueva York (NYS Commission on Judicial Conduct). También puede llamar al 585-784-4141.

Contrademandas

Tiene derecho a presentar ante el tribunal cualquier contrademanda que tenga contra el propietario. Por ejemplo, si tiene pruebas de que hubo malas condiciones en la residencia, el tribunal debe escuchar su prueba y se debe reducir el alquiler. Esto se llama reducción.  Desafortunadamente, algunos jueces piensan incorrectamente que no puede presentar esta defensa si debe alquiler.

La decisión

Si el juez está de acuerdo con usted, el caso será desestimado. Usted gana, no tiene que mudarse.

Si el juez está de acuerdo con el propietario, y usted pierde, aún está la posibilidad de que no se tenga que mudar. Si es desalojado por "Falta de Pago de Alquiler", puede detener el desalojo pagando todo el alquiler que adeuda. Puede hacer esto en cualquier momento hasta que se ejecute la "Orden de Desalojo". Si está siendo desalojado por una violación del contrato de arrendamiento, el juez debería darle 30 días para corregir la violación del contrato de arrendamiento. Si corrige la violación, eso debería detener el desalojo, pero debe notificar al tribunal y pedirle al juez que cancele la orden.

El desalojo real

Si el juez le ordena que se mude, pero usted no se muda, el propietario puede pedirle a un oficial de cumplimiento de la ley que le entregue una "Orden de Desalojo". Cuando reciba la Orden Judicial, las fuerzas del orden deben darle 14 días para mudarse. Si es propietario de una casa móvil en un parque de casas móviles, tendrá 30 días o 90 días (30 días si lo desalojan por falta de pago del alquiler y 90 días si lo desalojan por algún otro motivo).

Se requiere que el oficial le notifique cuándo regresará para hacer cumplir la "Orden de Desalojo". Solo pueden hacer cumplir la Orden en un día hábil (de lunes a viernes, y no en un día festivo). Consulte con el oficial que le entrega el aviso para estar seguro de cuándo regresarán. Si no se ha mudado, el oficial puede retirar su propiedad y dejar que el propietario cambie las cerraduras.

Se supone que el propietario debe guardar su propiedad en un lugar seguro. No puede arrojar su propiedad a la basura o dejarla en la acera. Además, su propietario no puede negarse a devolverle su propiedad hasta que pague el alquiler. Si su propietario hace alguna de estas cosas o incluso amenaza con hacerlo, llame a un abogado de inmediato. Aunque la ley no es clara sobre cuánto tiempo el propietario debe guardar su propiedad, los propietarios a menudo intentarán tirar o vender la propiedad después de treinta días. Si no se ha puesto en contacto con el propietario para recuperar su propiedad, es posible que no pueda demandar al propietario con éxito por el valor de su propiedad.

Si su propiedad está guardada, intente trasladarla a su nueva vivienda tan pronto como pueda. Después de treinta días, puede resultar difícil recuperar la propiedad que está guardada.

 

© Legal Assistance of Western New York, Inc. ®

Este artículo brinda información general sobre este tema. Las leyes que afectan este tema pueden haber cambiado desde la elaboración de este artículo. Para solicitar consejo legal específico con respecto a un problema que tenga, pida el consejo de un abogado.  Recibir esta información no lo hace cliente de nuestra oficina.

 Fecha de la última revisión: 22 de noviembre de 2021

 

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