Cuando un propietario no hace reparaciones

Los inquilinos a menudo tienen problemas para hacer que sus propietarios realicen reparaciones. Este artículo proporciona información general sobre cómo puede intentar realizar las reparaciones. También muestra cómo puede protegerse en caso de que tenga que ir al tribunal.

La ley

Nueva York tiene una ley llamada "Garantía de Habitabilidad" (Ley de Bienes Inmuebles 235-b) ["Warranty of Habitability" (Real Property Law 235-b]. "Garantía" significa promesa. "Habitable" significa que la unidad de alquiler es un lugar seguro y decente para vivir. Cualquier propietario que le alquile un lugar para vivir debe mantenerlo en condiciones seguras y decentes, y debe realizar las reparaciones necesarias. Esto es así, incluso si no tiene un contrato de arrendamiento por escrito.

No puede renunciar a este derecho. Incluso si firmó un contrato de arrendamiento que dice que lo hizo, los tribunales no harán cumplir ese acuerdo.

Notificar al propietario

Cuando se muda, asegúrese de obtener el nombre, la dirección y el número de teléfono del propietario. Averigüe a quién debe contactar en caso de necesitar reparaciones.

Si firma un contrato de arrendamiento después del 13 de junio de 2019, el propietario debe permitirle inspeccionar el apartamento antes de mudarse. Si solicita una inspección, el propietario debe llegar a un acuerdo por escrito con usted sobre la condición de la propiedad. El acuerdo debe incluir una lista de los defectos o daños existentes. Si el propietario no repara los daños, este acuerdo lo ayudará a demostrar que el daño estaba allí antes de mudarse. 

Si nota algún problema con el apartamento, informe al propietario lo antes posible. Pregunte cuándo puede esperar que se realice el trabajo. Siempre presente todas las solicitudes de reparaciones por escrito, incluso si habló con el propietario por teléfono o en persona. Asegúrese de indicar su nombre, dirección y fecha en la carta. Asegúrese de guardar una copia de su carta.

No tenga miedo de enviar varias cartas a su propietario. Asegúrese siempre de guardar una copia. Incluso si no se realizan reparaciones, tendrá prueba de que el propietario conocía el problema.

 Llamar a inspectores

Si el propietario no soluciona el problema, el siguiente paso es llamar al inspector de viviendas o edificios. A veces, esta persona se llama oficial de cumplimiento de la ley. Consulte con el secretario de su ciudad, pueblo o aldea o con el departamento de salud del condado para ver quién puede hacer una inspección.

NOTA: Muchos inquilinos no quieren llamar a inspectores. Tienen miedo de que el propietario se enoje o intente desalojarlos. Es ilegal que el propietario tome represalias en su contra por quejarse de malas condiciones. Sin embargo, debe saber que puede ser difícil convencer a un juez de que el desalojo se debe a que el propietario está tratando de tomar represalias en su contra.

Fije una fecha y hora para reunirse con el inspector. Esté en la vivienda cuando llegue el inspector para que pueda señalar los problemas. Si el inspector encuentra violaciones del código de vivienda, pídale al inspector que le dé una copia de su informe. Con suerte, el oficial del código le ordenará al propietario que corrija cualquier violación dentro de los 30 días.

Algunos propietarios obedecerán las órdenes del inspector. Otros las ignorarán. Incluso si no cree que su propietario hará las reparaciones, haga una inspección de todos modos. Es la mejor prueba de los problemas que hay que solucionar.

Tenga en cuenta que si su apartamento tiene problemas graves, el oficial de cumplimiento del código puede expropiar su residencia, lo que también se denomina "publicar" o "colocación de cartel". Esto significa que se le ordenará que abandone la propiedad. Esto solo debería suceder si existe un riesgo inmediato para la salud o la seguridad en el hogar. En la mayoría de los casos, el oficial del código debe hacer que el propietario haga las reparaciones necesarias en lugar de expropiar la vivienda. Si la vivienda es expropiada, usted tiene derechos importantes, incluida una audiencia para impugnar la decisión del oficial del código. Debe llamar a un abogado de inmediato.

Reparar y deducir

Si la reparación que necesita es algo simple, tal vez desee hacerlo usted mismo. También puede pagarle a alguien para que lo haga. Usted paga por el trabajo y luego deduce el costo del pago del alquiler del próximo mes. Si hace esto, debe asegurarse de:

1. Volver a escribirle al propietario, informarle que, si no se hace el trabajo, planea hacerlo y deducir el costo. Guarde una copia de esta carta.

2. Obtenga recibos de todas las piezas y/o mano de obra.

3. Los costos de todas las reparaciones deben ser razonables.

4. Cuando pague el alquiler del próximo mes, incluya una carta que diga qué trabajo hizo, por qué y cuánto le costó, que es el monto que deducirá. Envíe copias de los recibos; conserve los originales. Si el propietario trata de desalojarlo por no pagar todo el alquiler, tendrá buenos registros de lo que hizo y por qué.

Retención del alquiler

Si hay problemas muy graves que afectan la salud y la seguridad, es posible que desee retener el alquiler. Esto significa que usted no paga el alquiler al propietario. Si es posible, hable con un abogado antes de hacer esto. El propietario probablemente intentará desalojarlo por falta de pago del alquiler. Es importante protegerse tanto como sea posible.

Estos son algunos pasos que puede tomar cuando retenga el alquiler para reparaciones:

• Envíe una carta al propietario e informe que retendrá parte del dinero del alquiler hasta que se realicen las reparaciones. Mantenga una copia de la carta.

• Obtenga pruebas de los problemas y que el propietario no los solucionó. Algunas ideas:

  • Copias de las cartas anteriores al propietario

  • Informes u órdenes de los inspectores de viviendas

  • Fotografías de los problemas

  • Testigos que hayan visto los problemas

• GUARDE EL DINERO DEL ALQUILER. Retener el alquiler significa exactamente eso: retener el alquiler, no gastarlo. Si puede, deposite el dinero del alquiler en el banco o en la cuenta fiduciaria de un abogado. Puede perder el caso si el caso llega a los tribunales y no tiene el dinero, aunque haya algunas violaciones del código. Si recibe asistencia pública y su alquiler está en un cupón, debe pedirle a su trabajador que descuente el alquiler del cupón antes de poder retenerlo.

Los problemas no pueden ser causados por usted, su familia o sus invitados si desea retener el alquiler.

Ir al tribunal

Algunos propietarios harán las reparaciones si usted retiene el alquiler. Pero muchos otros simplemente iniciarán un procedimiento de desalojo, con el argumento de que no pagó el alquiler.

Si no puede conseguir un abogado que lo acompañe al tribunal, deberá decirle al juez por qué no pagó el alquiler. Debe explicar que no pagó debido a las malas condiciones en su hogar. Debe decir que tiene pruebas de los problemas y que tiene el dinero del alquiler guardado. Debe pedirle al juez que celebre una audiencia para que el tribunal pueda analizar todas las pruebas.

Cuando vaya al tribunal, también puede pedirle al juez que posponga su caso. El juez debe posponer su caso durante al menos 14 días. Puede usar este tiempo para obtener copias de registros, hablar con testigos y hablar con un abogado. 

El juez debe celebrar una audiencia y analizar la evidencia. Conforme a la ley de “Garantía de Habitabilidad”, solo debe pagar tanto alquiler como el valor del lugar. El juez decide si el propietario no mantuvo su casa o apartamento en buen estado. El juez también decide cuánto de alquiler el propietario tiene derecho a cobrarle. Luego debe pagar el alquiler que el juez determine que debe. El resto del dinero del alquiler vuelve a usted.

Si la audiencia no se lleva a cabo de inmediato, el juez puede pedirle que deposite el dinero del alquiler en el tribunal.

Si el tribunal determina que usted debe dinero del alquiler después de una audiencia por falta de pago, puede emitir una orden de desalojo. Si la orden judicial se emitió en un procedimiento por falta de pago, tendrá al menos catorce días antes de que pueda ser desalojado de la vivienda. Tiene derecho a pagar cualquier alquiler que el tribunal determine que debe pagar en cualquier momento antes de que sea desalojado. Si paga u ofrece pagar el alquiler completo, el tribunal debe cancelar la orden.  

Si el tribunal determina que no debe dinero después de un procedimiento por falta de pago, no debe ser desalojado. Si el tribunal emite una orden de todas formas, debe llamar a un abogado de inmediato.

Retención del Departamento de Servicios Sociales (Department of Social Services, DSS)

El DSS también puede ayudarlo a realizar las reparaciones. El DSS puede retener la parte del alquiler de su subvención de asistencia pública si la oficina del código se entera de que hay problemas graves en su apartamento. Por ley, el propietario no puede desalojarlo por esto.

Si la oficina del DSS está reteniendo su parte, usted también puede retener su parte. Debe guardar ese dinero y no gastarlo. Por ejemplo: el alquiler es de $250. El DSS paga $200; usted paga $50. Puede retener los $50.

Si el alquiler completo está en el comprobante, es posible que reciba un cheque mayor mientras el DSS retiene el alquiler. Ejemplo: El DSS le paga al inquilino todo el alquiler de $250. Cuando retienen su parte, solo puede retener $200. Se le enviarán los $50 extra. Como antes, guarde el dinero extra. No lo gaste.

Hable con un abogado sobre qué hacer con el dinero que está reteniendo.

En algunos casos, esta ley funciona muy bien. Tanto los propietarios como los jueces parecen tomar la retención del DSS más en serio que cuando los inquilinos retienen todo el alquiler por su cuenta. Sin embargo, la oficina del DSS puede tardar de 2 a 3 meses en retener el alquiler después de enterarse por primera vez de que hay problemas graves. Además, si el propietario soluciona los problemas dentro de los 3 meses, el DSS puede pagarle al propietario todo el alquiler anterior. Si el inquilino hubiera retenido el alquiler conforme la Ley de Garantía de Habitabilidad, parte de este dinero podría haber ido al inquilino en lugar del propietario. Puede ser difícil decidir qué ley funciona mejor en su caso. Trate de hablar con un abogado al respecto. 

© Legal Assistance of Western New York, Inc. ®

Este artículo brinda información general sobre este tema. Las leyes que afectan este tema pueden haber cambiado desde la elaboración de este artículo. Para solicitar consejo legal específico con respecto a un problema que tenga, pida el consejo de un abogado.  Recibir esta información no lo hace cliente de nuestra oficina.

Última revisión: 22 de noviembre de 2021