Informacion General de Desahucio

Legal Assistance of Western New York

www.lawny.org


Derechos de Inquilinos:  Desahucios

¿QUÈ ES UN DESAHUCIO?

Un desahucio es una acción judicial que un propietario debe tomar para sacar a un inquilino de un apartamento o casa alquilada. Si usted ha vivido en una casa de alojamiento o un hotel por lo menos 30 días, el propietario debe tomar el proceso de desahucio para hacerlo mudar.

Un caso de desahucio, lo cual abogados llaman un procedimiento sumario, es comenzado cuando el propietario sirve 2 papeles al inquilino, el "Aviso de Petición" (dice la hora, fecha, y lugar de la vista de corte) y la "Petición" (dice la razón por la cual el propietario quiere desahuciar). Usted debe ser servido con ambos papeles por lo menos 5 días antes de la fecha de corte, y la fecha de corte debe ser dentro de 12 días del día en que fue servido.

Solo porque un propietario comienza una acción de desahucio no quiere decir que el propietario va a ganar! Inquilinos tiene ciertos derechos y hay varias defensas contra una acción de desahucio.

¿PUEDE DESAHUCIARME MI PROPIETARIO SIN IR A LA CORTE?

¡NO! El propietario debe ir a la corte, debe ganar el caso, y debe conseguir una orden de la corte llamada una "Orden de Desahucio." Esto es cierto aunque usted deba alquiler o su contrato de arrendamiento ha terminado.

Es una violación criminal si su propietario lo desahucia ilegalmente haciendo lo siguiente:

*Cambiando las cerraduras

*Poniéndole candados a las puertas

*Sacando sus muebles o propiedad

*Quitando la puerta

*Cerrando la electricidad o agua,

*Haciendo cualquier otra cosa que no lo deja entrar a su casa o apartamento (Sección 235 de la Ley de Propiedad Real).

Si su propietario hace cualquiera de estas cosas, llame a la policía de la ciudad o pueblo, o si usted vive en una área rural, llame al sheriff del condado o la policía estatal. Dígales que su propietario no tiene una Orden de Desahucio, pero ha tratado de echarlo afuera comoquiera.

Si a usted le dicen, "Perdón, pero esto es un asunto civil," ¡No se de por vencido! Pídale el nombre al policía y el numero de su placa de policía. Luego pida hablar con el supervisor del policía. El desahucio ilegal es una violación criminal bajo la Sección 235 de la Ley de Propiedad Real. Si la policía no quiere decirle al propietario que el o ella esta violando la ley, llame a su abogado de inmediato. Si su propietario no lo deja regresar adentro, es posible conseguir (1) una orden de la corte diciéndole al propietario lo que debe hacer, y (2) daños triplicados por cualquier perdidas o gastos causados por la acción ilegal.

¿CUANDO PUEDO SER DESAHUCIADO?

Contrato de Arrendamiento Escrito: Si usted tiene un contrato de arrendamiento escrito, usted solamente puede ser desahuciado si:

*Usted tiene un contrato de arrendamiento escrito, usted solamente puede ser desahuciado si:

*Su contrato de arrendamiento ha terminado, o

*Usted debe alquiler, o

*Usted ha violado seriamente los términos de su contracto de arrendamiento.

*Usted tiene un contrato de arrendamiento escrito, usted solamente puede ser desahuciado si:

Su propietario debe comprobar en corte que cualquiera de estos son ciertos.

Inquilino de Mes a Mes: Si usted no tiene un contrato de arrendamiento escrito y paga alquiler por base de mes a mes, usted puede ser desahuciado solo si:

*Usted no tiene un contrato de arrendamiento escrito y paga alquiler por base de mes a mes, usted puede ser desahuciado solo si:

*Usted debe alquiler, o

*Si a usted le dan aviso un mes adelantado de que debe mudarse. (Para mas información, vea nuestro folleto "Aviso Adecuado")

*Usted no tiene un contrato de arrendamiento escrito y paga alquiler por base de mes a mes, usted puede ser desahuciado solo si:

De nuevo, el propietario debe comprobar en corte que cualquiera de estos son ciertos. A veces el propietario dirá "solo quiero al inquilino fuera". Esta no es una razón legal para desahuciar. El propietario debe comprobar una de las razones enumeradas más arriba.

PROTECCIONES ESPECIALES

Si usted vive en vivienda publica también llamada "Vivienda HUD" o "Vivienda de Sección 8," hay reglas especiales de desahucio. Lea cuidadosamente los avisos que reciba. Vea nuestros folletos sobre estos programas y asegúrese de llamar a un abogado si recibe papeles de la corte.

¿CÓMO ME DEFIENDO?

Las posibles defensas dependen en la razón por la acción de desahucio. La razón por su desahucio debe ser enumerada en la Petición.

"Casos de no pago": Si cualquiera de estos son pertinentes, dígale al Juez que:

Si cualquiera de estos son pertinentes, dígale al Juez que:

*Usted pago el alquiler. Traiga prueba (recibo o testigo) a la corte.

*Usted se ofreció a pagar el alquiler pero su propietario lo rechazo. Traiga el dinero del alquiler a la corte. Si usted le ofrece la cantidad completa del alquilar que debe mas costes, incluso hasta el día que este en la corte usted no será desahuciado.

*Usted esta reteniendo el alquiler porque el propietario no esta haciendo reparaciones. (Vea nuestro folleto "Cuando el Propietario No Repara" antes de retener el alquiler.) Traiga una copia de el informe del inspector de vivienda, fotos, y cualquier otra prueba.

*El Departamento de Servicios Sociales esta reteniendo el alquiler porque el propietario no quiere hacer reparaciones. Traiga copias de los avisos de su trabajador.

"Casos de aplazamientos" (cuando el propietario dice que su contrato de arrendamiento se vence o el o ella quiere que usted se vaya sin importar que usted deba el alquiler o no): Dígale al juez si alguno de estos son pertinentes:

(cuando el propietario dice que su contrato de arrendamiento se vence o el o ella quiere que usted se vaya sin importar que usted deba el alquiler o no): Dígale al juez si alguno de estos son pertinentes:

*Usted es un inquilino de mes a mes, pero nunca le dieron un aviso un mes de adelantado.

*El propietario le di aviso adecuado pero lo hizo porque usted se quejo de las malas condiciones o llamo a inspectores de vivienda (vea nuestro folleto titulado "Represalias" para más información). De nuevo, traiga a la corte una copia del informe del inspector de vivienda.

También hay reglas muy especificas sobre como servir los papeles. La mayoría de los errores cometidos por los propietarios resultan en desestimación, según la ley.

¿QUÉ PASA EN LA CORTE?

Si usted es servido con papeles de desahucio, ¡VAYA A LA CORTE! Aunque usted esta de acuerdo con lo que el propietario dice, usted todavía puede decirle al juez por mas tiempo para mudarse. Si usted no va a la corte, usted seguramente recibirá una Orden de 72 horas. (Si usted es dueño de una casa móvil en un parque de casas móviles, la Orden será de 30 días o 90 días).

¡LLEGUE A TIEMPO! Mejor dicho, llegue temprano. Su caso podrá ser llamado ultimo, o podrá ser el primero. Si usted llegue aun algunos minutos tarde, el juez podría llamar su caso y llegar a una decisión.

Cuando su caso sea llamado, responda diciendo, "Aquí, Señor Juez", fuerte y claramente. Vaya al frente de la sala de justicia. Cuando el juez le pregunte por su historia, dígale los hechos de su caso y cualquier defensa brevemente. Sea educado y tranquilo, dirija al juez como "Señor Juez" y no hable cuando otra persona esta hablando. (Esto puede ser difícil cuando usted esta nervioso o enfadado, pero esto ayuda su caso). Enséñele al juez cualquier prueba que usted traiga a la corte.

El juez podrá decidir su caso ahí mismo, o podrá decirle que regrese otro día para una vista. Si el juez no le deja hablar o no le deja plantear una reconvención, usted puede quejarse con la Comisión de Conducta Judicial del Estado de Nueva York. http://www.scjc.state.ny.us/

RECONVENCIONES

Usted tiene el derecho a plantear cualquier reconvención contra su propietario en corte. Por ejemplo, si usted tiene prueba de que habían serias malas condiciones en su residencia, la corte debe ver su prueba de que el alquiler debe ser reducida. (anulada). Desafortunadamente, algunos jueces piensan incorrectamente que usted no puede plantear esta defensa.

LA DECISIÓN

Si el juez esta de acuerdo con usted, el caso será desestimado. Usted gana y no necesitara mudarse.

Si el juez esta de acuerdo con el propietario, usted perderá y deberá mudarse. Usted podrá deberle dinero al propietario. El juez le da una "Orden de Desahucio" al propietario, lo cual es la orden de la corte que permite que usted sea sacado de su residencia su usted no se muda. El juez decide su la orden puede ser expedida de una vez, o si se "quedara" por un tiempo.

EL DESAHUCIO REAL

En o después del día de que la orden sea expedida, le darán un aviso de 72 horas (3 días) por un agente policial. Este es su advertencia de que tiene 72 horas para mudarse. (30 o 90 días si usted es dueño de una casa móvil en un parque de casas móviles).

El agente policial viene después que las 72 horas pasan, a menos que sea un domingo o un día de fiesta. (Algunos agentes policiales hacen desahucios los sábados. Pregúntele al agente policial que le da el aviso para estar seguro). Si usted no se ha mudado, el agente policial sacara su propiedad y cambiara las cerraduras.

El propietario debe guardar su propiedad en algún lugar seguro. Su propiedad no puede ser tirada o puesta en el bordillo. También, su propietario no puede negarse a regresarle su propiedad si usted paga el alquiler. Si su propietario hace cualquiera de estas cosas o lo amenaza, llame a su abogado de inmediato. Aunque la ley es poco clara sobre cuanto tiempo el propietario debe guardar su propiedad, a menudo propietarios tratan de disponer de la propiedad después de 30 días. Si usted no se ha puesto en contacto con su propietario para recibir su propiedad, usted tal vez no podrá demandar a su propietario con éxito por el valor de su propiedad.

Si su propiedad es almacenada, trate de mudarle a su nuevo hogar lo mas pronto posible. Si usted espera mas de un mes, usted tal vez pagara tarifas de almacenamiento. Si la compañía de almacenamiento tiene su propiedad, pueden demandar pago antes de dispensar sus cosas.

* * * * *

Este folleto proporciona información general pensada para educar el público sobre este tema. Las leyes afectando este tema pueden haber cambiado desde este folleto había escrito. Para consultar a un abogado específico sobre un problema que usted está teniendo, obtenga el asesoramiento de un abogado.

Recibiendo este información no le hace un cliente de nuestra oficina.

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